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期房转让过户的条件有哪些 期房能转让吗?需要什么条件

来源： 最后更新：22-07-13 11:07:47

期房转让过户的条件有哪些

期房是属于在建以及未完成的状态下的房子，对待这方面的房子是会要求先付款后交房所以在转让的过程中是需要注意一定的风险，但是进行期房的过户也是存在相关的条件，接下来小编就来为该方面的内容进行介绍。

一、期房转让过户的条件有哪些

(1)必须存在有效的商品房预售合同

转让合同是以预售合同为基础的，预售合同无效，转让合同当然无效。关键是如何理解有效的涵义。合同有效是否要求开发商具备缔约主体资格?如果开发商没有取得预售许可证而签定合同，此时合同是否无效?笔者认为，只要合同是双方意思表示一致的结果就应该认定为有效。只有出现了法律规定的无效事由时才可认定为无效。要将政府对开发商的行政干预与预售合同的效力区分开来。未取得预售许可证，完全可以由政府部门对开发商采取行政措施，如罚款、吊销营业执照等，但这完全不影响合同的效力，民事合同仍然要履行，至于开发商因行政措施而导致不能履行时，民事合同的目的落空，当事人可以寻求违约救济途径。

要严格区分现房抵押与期房按揭。最高院在(1996)第3号文件第30条规定：“商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋所有权时，将房屋再转让给他人的，按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记[42]。

(3)必须取得银行的同意

银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系，相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权，物权具有追及力，无论抵押物转辗到何人之手，抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中，债务人转让债务必须征得债权人的同意，否则转让不发生效力。可见，征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系，而非抵押关系，必须明确这点。

(4)应该通知开发商

开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证责任人。在前者中，银行和预购人已经支付了全部房款，开发商作为债务人必须按时交付房屋，预购人是债权人，其转让债权时无须征得开发商同意，仅须通知即可。在连带责任保证法律关系中，在预购人不能按期付款给银行时，开发商承担回购义务，是连带责任保证人。按《担保法》规定，在保证期间，债权人许可债务人转让债务时，未经保证人同意，保证人不再承担保证责任，可见期房转让不以取得预售人同意为要件，不过在实际操作中，各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意，以此来保护自身利益。

(5)预购人与下手买家签定转让合同，并办理了有关手续

转让双方必须在意思表示真实的情况下达成签定合同，合同签定后，双方持原预售合同和转让合同及银行的书面同意转让书到房地产管理部门办理转让登记备案手续，在交纳相关契税、手续费等费用后，房地产管理部门为双方当事人办理更名手续，明确开发商向受让方交付房屋的义务。

二、期房转让的程序是怎样的

期房转让的基本程序：

1、转让人和发展商签订书面《预售商品房预售契约》，而且应当于签约后的规定时间内到当地房屋土地管理机关办理预售契约的登记备案手续，交纳印花税，此时该预售契约方才正式生效。

2、转让人和受让人在已生效的预售契约背书栏内签字，并到房屋土地管理部门办理转让登记手续，此时转让人和受让人应按规定各自交纳有关的税费。

3、预售房再转让应按上述程序办理。

三、期房交房之前可以转让吗?

从法律角度来说，在交房前对期房进行转让的行为称为“商品房预售合同的转让”，指购房者与房地产开发商签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人的行为。也成为“房屋期权转让”。从法律角度分析，房屋期权转让，房屋所有权尚未形成，因此，这是一种合同债权的转让。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”以法律条文的形式允许商品房预售合同的转让。

因此，所购买的期房在交房之前是可以转让的。

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

以上小编给读者们整理的相关知识我们可以从中明白期房的购买是需要注意一定的风险，而且转让过程中也是需要符合一定的条件才可以进行过户，因为期房买卖是先付款后交房，所以在这方面的交易需要注意一定的问题。

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