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小产权房买卖合同有效吗 小产权房买卖合同有效吗民法典

来源： 最后更新：24-02-21 08:29:45

生活中很多人由于房价高，或者没购房资格等原因，而选择小产权房，但是购买小产权房和购买普通住宅不同，需要注意很多方面。那么小产权房买卖合同有效吗？小产权房买卖合同可以公证吗？小产权房买卖合同怎么签？下面一起来看看关于小产权房的知识吧。

一、小产权房买卖合同有效吗

小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所以所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房买卖合同效力的3种情形：

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间买卖。所以只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时买卖对方也表示真实，而且不违反法律或社会公共利益，那么在这种情况下，一般会认定该小产权房买卖合同是有效的。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相*，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。所以买卖双方所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，一般都会被认定为无效协议。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。也就是说，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

但是，城镇居民在签订小产权房买卖合同后，取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

二、小产权房买卖合同可以公证吗

小产权房买卖合同可以公证吗？小产权房买卖合同是不可以公证的。因为小产权房屋在我国是禁止买卖的，任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为，公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性，对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。

1、针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第1和第2种分类的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易)，其法律规定较为明确。而第3种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

三、小产权房买卖合同怎么签

1、标的要清晰

主要包括以下内容：房屋的坐落位置、所买卖房屋的面积等内容，注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积。另外，房屋是现房还是期房、房屋的配套设施和维修标准也要说明。

2、预定房屋的价格及付款时间

按买卖房屋的建筑面积来计算价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。在合同中要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

3、明确交房期限

约定交房期限也是有必要的，卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。

4、权利担保

购房者还应要求卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如果有由卖方承担全部责任。

5、约定其他事项

买卖双方还应约定其他比较重要的事项，比如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。小产权房是没有房产证的，所以在交易的时候是很容易出现问题，而且是不能上市的，如果你一定要买，在进行小产权房买卖的时候一定要注意细节问题。

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